Proč a jak refinancovat hypoteční úvěr
Refinancování hypotéky znamená převod vašeho současného hypotečního úvěru z jedné banky na novou hypotéku od jiné banky. Hlavním důvodem této změny je využití výhodnější úrokové sazby a lepších podmínek. Při refinancování hypotéky máte možnost upravit nejen úrokovou sazbu, ale také výši půjčky, dobu splatnosti a další parametry.
Například můžete rozhodnout o navýšení částky hypotéky, prodloužení nebo zkrácení doby splatnosti, nebo dokonce částečně splatit dluh bez dodatečných poplatků a převést zbývající částku na novou banku. Díky této strategii můžete optimalizovat své finanční závazky a dosáhnout výhodnějších podmínek pro splácení hypotéky.
Konec fixace – bez penále či pokut
Pokud se rozhodnete refinancovat svou hypotéku ke konci fixace, nemusíte se obávat žádných případných sankcí či penále. Stačí jen kontaktovat banku nejpozději 30 dní před skončením fixačního období. Hypoteční úvěr se řídí zákonem o spotřebitelském úvěru, a díky němu máte právo splatit celou hypotéku kdykoliv, nejen v době končící fixace.
Při přechodu na novou hypotéku pomocí refinancování se nemusíte obávat, že vaše původní banka bude po vás požadovat náhradu za budoucí úroky. Zákon totiž bankám nedovoluje účtovat tyto náklady. Počítat musíte ale s tím, že vám banka může vyúčtovat náklady spojené s předčasným splacením úvěru na bydlení. Částka neboli penále se pohybuje často v rozmezí pár set korun.
Mezi účelně vynaložené náklady patří zejména: poplatky placené na katastru, administrativní náklady či náklady za zaměstnance, který vyřizuje žádost danou žádost.
Předčasné doplacení mimo fixaci
V případě refinancování hypotéky se může mezi případné účelně vynaložené náklady zařadit také sankce za předčasné splacení mimo fixační dobu. Konkrétní výše této pokuty však není předem stanovena, jelikož je určována centrální bankou na základě současné situace na trhu. Klíčovým faktorem je, jak banka dokáže efektivně znovu investovat vrácené prostředky, zda za výhodnější nebo dražší podmínky než při poskytnutí původního úvěru. Při určování účelně vynaložených nákladů je důležité, aby jejich výše nepřesáhla výši úroků, které byste zaplatili do konce fixační doby.
Problémy při refinancování
Refinancování hypotéky u nové banky bude znamenat opětovné posouzení vašich příjmů a výdajů! Banka bude posuzovat, jak vaši současnou bonitu, tak i stav nemovitosti.
Od dubna 2022 Česká národní banka (ČNB) zpřísnila pravidla pro získání hypotéky. Podle pravidel ČNB musíte splňovat i další podmínky, a to zejména:
- Výše hypotéky nesmí překročit "9,5 (žadatelé do 36 let)“, „8,5 (žadatelé ve věku 36 let a více)" násobek čistého ročního příjmu (DTI)
- Je nutné doložit, že měsíční splátka všech vašich úvěrů (tedy nejen hypotéky), nepřesáhne "50 %“ (u žadatelů do 36 let) a „45 %“ (u žadatelů starších 36 let) vašeho čistého měsíčního příjmu (DSTI)
- Výše úvěru nesmí překročit "90 % “ (u žadatelů do 36 let) a „80 %“ (u žadatelů starších 36 let) hodnoty nemovitosti, kterou dáváte bance do zástavy (LTV)
Kdy se nevyplatí refinancovat hypotéku
- Úroková sazba nové hypotéky se jen nepatrně liší v úrokové sazbě a RPSN
- Vaše bonita se zhoršila vlivem nižších příjmů, dalších úvěrů či záznamů v registrech dlužníků. V případě horší bonity vám banka novou hypotéku neposkytne!
- Se stávající hypotékou můžete mít další výhody u banky, které byste refinancováním ztratili
Kdy přemýšlet o refinancování
Alespoň dva až tři měsíce před koncem doby fixace stávající hypotéky se začněte zaujímat o aktuální nabídky hypotečních úvěrů na trhu. Jakmile se rozhodnete refinancovat, nechte si v první řadě předschválit hypotéku u nové banky. Jakmile vám nová banka předběžné hypotéku schválí, zažádejte si u stávající banky o vyčíslení zůstatku úvěru a získání souhlasu s přistoupením nové banky na druhé místo v zástavě, včetně příslibu vymazání zástavního práva k nemovitosti v katastru nemovitostí.